収益物件とは

収益物件とは「毎月一定の賃金収入のある不動産、つまり一棟売りのアパートや賃貸マンション、テナントビル等」のことです。
マンションを購入し自分自身で住むのではなく、そのマンションを第三者に賃貸することによって、
毎月安定して家賃収益をあげる不動産物件（収益不動産）の事を言います。

簡単に言いますと、収益不動産は投資信託の毎月配当型と考え方は一緒です。
分かりやすく説明いたしますと、例えば１億円というお金があるとします。
銀行の利息は今でしたら、１億円預けて１年間の利息受け取りは50万円～100万円位ではないでしょうか。
これは表面利回りに直すと0.5％～1.0％です。しかも1000万円以上の元本保証は無しです。
では、この１億円を１億円の収益不動産に投資するとどうなるかと申しますと、表面利回りは10％とします。
という事は毎月の受取が約80万円定期的に収入として入ってきます。そして１年間の受取が１千万円になります。
よって計算上10年間運用した場合、投資した１億円を回収して尚且つ、投資した不動産が手元に残っているという事になります。

不動産投資による利益の上げ方は大きく分けて『インカムゲイン』と『キャピタルゲイン』の２種類があります。
『インカムゲイン』とは、賃料による利益の上げ方です。例えば、マンションやアパートなどを貸し出して賃料収入を得るやり方です。
『キャピタルゲイン』とは、売却による利益の上げ方です。こちらは、買った時の価格と売った時の価格の差で利益を出そうとします。
今の時代、キャピタルゲインは殆ど期待できないのが現状ですので、インカムゲインの不動産投資が主流となってます。

不動産投資のメリットはどのようなものがあるのかご紹介いたします。

安定した収入の確保	毎月決まった賃料収入を得ることが出来ます。
節税効果	不動産所得に関わる経費（ローンの支払利息や物件の減価償却費、管理費、固定資産税、都市計画税など）が必要経費として計上でき、不動産投資による収入から差し引くことが可能です。
相続対策	相続の際、時価で計算される現金や有価証券などと違って不動産の場合は、土地と建物をそのままの時価では評価せず、割り引いて評価額を計算するため、結果として相続税が安くなります。
私的年金の確保	毎月一定の賃料収入が見込めるので、老後のための「私的年金」を確保する事ができます。
インフレ対策	インフレが進むと物価が上がり、預貯金等には目減りが生じてきます。しかし、インフレと共にマンションの価格も上がっていくので、賃金の引き上げで目減りした預貯金をカバーしてくれることになります。
現物不動産	場合によっては、購入した不動産をご自身やご家族の住居や事務所としての利用も可能です。また他の投資に比べて自分自身でコントロール可能な範囲が広く、より効率的に利益を最大化させるための工夫ができることも強みの一つです。

不動産投資にもデメリットがあります。これらのリスクについて正しく理解し対処することが重要になります。

空室リスク	空室状態が続いてしまうことにより、予定していた利回りを得られなくなります。
	【対策】立地条件の良い物件を購入します。立地条件は良いのに空室が埋まらない場合は管理面を見直します。
建物の老朽化リスク	経年劣化により老朽化した建物は、空室も増え、賃料も下がり、期待していた賃料収入を得られなくなってしまいます。
	【対策】実際に壊れてからの修繕ではなく、継続的なメンテナンスを行います。
金利リスク	変動金利のローンを利用した場合は、金利の上昇によってローンの返済額が増えてしまう可能性があります。
	【対策】調達金利はできるだけ低く抑1え、利回りが高い物件を選ぶことが重要です。資金調達は長期・固定金利が安心ですが、変動金利を利用する場合は金利上昇リスクを考慮して余裕のある資金計画をたてます。
資金流動化リスク	不動産の場合、売却しようとしてもすぐに売却できるとは限りません。いつ、どれくらいの価格で売却出来るのか等、正確に読み切れないことがあります。
	【対策】空室を少なくし、建物のメンテナンスを行っていくことが売却のしやすさに繋がります。日頃からメンテナンスの履歴を残しておくこともリスクを低減させるポイントです。
不動産価格下落リスク	建物が古くなったり、社会情勢や市況の変化により、不動産価格が下落することが考えられます。
	【対策】建物が古くなればその分値下がりしますが、満室経営を意識し、管理が行き届いていれば、価格下落リスクは防ぐことができます。

以上、簡単ではございましたが収益物件についてご説明させていただきました。
これらのことを踏まえ、メリット・デメリットを考慮した上で収益物件のご購入をお考え下さい。